中新經(jīng)緯4月23日電 深交所22日向華僑城A下發(fā)年報問詢函，要求說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性等11方面問題。
年報顯示，華僑城A報告期實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入493.66億元，旅游綜合收入272.20億元，較上年同期分別下降16.27%、37.16%，實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(簡稱“凈利潤”)-109.05億元，較2021年同比大幅下降387.05%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021年、2022年毛利率分別同比下降37.96個百分點(diǎn)、增加0.51個百分點(diǎn)，2022年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。
深交所要求說明以下問題：
【資料圖】
(1)分別說明報告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費(fèi)用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。
(2)說明報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合公司有息債務(wù)情況，分析公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風(fēng)險。
問詢函提到，年報顯示，公司報告期就房地產(chǎn)開發(fā)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準(zhǔn)備。公司于2023年2月16日披露的《關(guān)于深圳證券交易所<關(guān)注函>的回復(fù)公告》(簡稱《回函》)顯示，成都、廣州等地2022年銷售均價同比上漲。
對此，深交所要求說明以下問題：
(1)詳細(xì)說明報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及的具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備金額、存貨跌價準(zhǔn)備期末余額等。
(2)結(jié)合上述問題(1)詳細(xì)說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項目實際銷售價格、所在地區(qū)市場情況、周邊競品價格等，說明報告期存貨跌價準(zhǔn)備計提的合理合規(guī)性。
(3)結(jié)合公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增長且部分地區(qū)銷售均價同比上漲等情況，說明報告期計提大額存貨跌價準(zhǔn)備的主要原因及合理性，結(jié)合報告期所處行業(yè)環(huán)境及市場銷售均價變化、可比上市公司情況等，說明你公司計提存貨跌價準(zhǔn)備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區(qū)市場變化趨勢，是否存在集中報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價準(zhǔn)備計提是否充分、合理。
針對截至2022年末，公司投資性房地產(chǎn)期末余額為146.61億元，報告期對投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.03億元，深交所追問公司投資性房地產(chǎn)涉及項目的主要情況，相關(guān)項目減值跡象的判斷依據(jù)及主要減值測算過程，結(jié)合主要項目所在區(qū)域市場情況、租金價格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場變化趨勢保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。
問詢函還提到，2021年年報顯示，剔除2021年新增加項目，公司文旅項目共接待游客恢復(fù)至2019年的96%。2022年年報顯示，公司文旅項目共接待游客6184.9萬人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平(含增量項目接待游客人次)。如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅項目共接待游客超2300萬人次，同比增長約80%。
對此，深交所要求：
(1)詳細(xì)說明公司報告期旅游景區(qū)接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準(zhǔn)確，有關(guān)剔除增量項目的可比口徑的具體含義，并提供詳細(xì)測算過程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。
(2)詳細(xì)說明報告期對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備的具體情況、減值跡象的判斷依據(jù)及減值測試的主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否合理。
此外，深交所要求華僑城A說明減值涉及的長期股權(quán)投資的具體情況，業(yè)績預(yù)告與年報關(guān)于長期股權(quán)投資減值計提金額差異較大的原因及合理性；說明涉及的在建工程和使用權(quán)資產(chǎn)的具體情況，減值跡象的判斷依據(jù)，減值測試的主要過程，并說明資產(chǎn)減值損失計提是否充分、合理；說明投資收益的確認(rèn)依據(jù)、測算過程及合理性；說明報告期遞延所得稅資產(chǎn)的計算過程，同比下降的原因及合理性，并核實說明遞延所得稅資產(chǎn)與減值準(zhǔn)備之間的變動方向、勾稽關(guān)系是否一致等。
二級市場上，華僑城A20日報收4.98元，當(dāng)日跌幅0.99%，目前公司總市值為408.4億元。(中新經(jīng)緯APP)
【編輯：郭晉嘉】
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