今年資本市場有兩大主線或?qū)⒇灤┤?，其一，央國企低估值的重估，其二，則是疫情后各行各業(yè)的復(fù)蘇。
(資料圖片)
前者來看，隨著建立符合中國特色的估值體系理念的提出，央國企估值長期偏低的現(xiàn)狀受到市場的重視，估值有望迎來重估。后者來看，進入到后疫情時代，經(jīng)營環(huán)境回歸正常軌道，各行各業(yè)有望迎來復(fù)蘇，業(yè)績修復(fù)下有望帶動估值回升。
在此背景下，筆者留意到身處地產(chǎn)板塊的上實城市開發(fā)或是這兩大投資主線的重要受益者，近期公司公布了年度成績單，不妨就此來看看有何亮點與機會？
1、行業(yè)振蕩階段，運營有序彰顯穩(wěn)健經(jīng)營底色
回顧地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，毫無疑問，地產(chǎn)行業(yè)高速增長的時代已經(jīng)過去，伴隨近年來政策的引導(dǎo)，行業(yè)經(jīng)歷陣痛期，如今整個地產(chǎn)行業(yè)的方向也正直指高質(zhì)量的結(jié)構(gòu)化發(fā)展階段。
面對行業(yè)經(jīng)歷疫情、宏觀經(jīng)濟下行等多重因素沖擊，過去一年多數(shù)房企表現(xiàn)不佳，營收、凈利腰斬的更是屢見不鮮。在此背景下，上實城開交出的這份財報表現(xiàn)可謂難得，具體亮點梳理如下：
首先，公司營收端實現(xiàn)了逆勢增長，各大業(yè)務(wù)板塊整體均衡穩(wěn)健。
財報顯示，2022年上實城開實現(xiàn)收入為110.22億港元，同比上升0.1%。盡管整體幅度不大，但放在整個行業(yè)來看，已經(jīng)是鶴立雞群。
具體分析到各業(yè)務(wù)板塊，公司物業(yè)銷售占比最大，過去一年實現(xiàn)物業(yè)銷售收入達102.75億港元，占總收入93.2%。其次則是來自租金、管理和服務(wù)，以及酒店業(yè)務(wù)的收入，三項業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)收入5.41億港元、244.10萬港元及2.03億港元，占比相對較小。
結(jié)合外部復(fù)雜的大環(huán)境，不難看出上實城開保持了業(yè)務(wù)板塊的相對穩(wěn)定和均衡，尤其是非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊在逆境中仍然能夠持續(xù)貢獻穩(wěn)定的收入來源，進一步驗證了公司業(yè)務(wù)布局的正確性。未來隨著這類業(yè)務(wù)板塊進一步提升占比，有理由相信上實城開整體的經(jīng)營穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力還將有望得到強化。
其次，逆勢擴張，增厚土儲、收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)蓄力未來增長。
巴菲特在投資中有句常被人視作圭臬的名言，即眾人貪婪時我恐懼，眾人恐懼時我貪婪?；赝^去幾年的房地產(chǎn)市場，可謂陰云籠罩，暴雷聲中，市場更是一度降到了冰點，各大房企也開始紛紛收縮戰(zhàn)略，在拿地和收并購上表現(xiàn)得尤為謹(jǐn)慎。
隨著2022年的到來，政策有所緩和下，上實城開抓住時機，順勢而為，展開審慎的納儲動作，并在市場上積極吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
其中，在上半年，公司耗資38.90億成功獲得上海自然貿(mào)易試驗區(qū)臨港片區(qū)6塊土地使用權(quán)。此外，在去年十一月，公司亦花費近7億收購收購西安自然界項目公司28.5%股權(quán)。
通過這一系列動作不難看出公司作為國企積極響應(yīng)了政策需要為行業(yè)做出表率，起著積極維護行業(yè)穩(wěn)定的作用。與此同時，這也充分反映了公司現(xiàn)金流充裕，能夠根據(jù)自身的資金情況和戰(zhàn)略發(fā)展積極參與到市場的投資中，在獲得便宜且具備潛力的資產(chǎn)的同時，為公司自身后續(xù)的發(fā)展積蓄能量。
最后，則是數(shù)字化轉(zhuǎn)型，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向新的發(fā)展階段，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為挖掘行業(yè)及市場價值的新砝碼，一眾房企積極參與其中，交出了自己的轉(zhuǎn)型成績單。而上實城開作為其中一員，也有著清晰的路徑規(guī)劃和戰(zhàn)略藍圖。
根據(jù)財報所披露的，公司早在2021規(guī)劃了三年三期的數(shù)字化建設(shè)路徑，其中一期主要夯實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，保障數(shù)據(jù)的及時、準(zhǔn)確、完整；二期繼續(xù)完善支柱系統(tǒng)，并保障各系統(tǒng)互通互聯(lián)；三期實現(xiàn)數(shù)據(jù)經(jīng)營在線化，用數(shù)據(jù)支撐領(lǐng)導(dǎo)決策，為業(yè)務(wù)賦能。而過去的2022年，上實城開一期數(shù)字化建設(shè)已完美收官，初步夯實了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)底座，而其后續(xù)也將繼續(xù)推進二期、三期建設(shè)。不難預(yù)期的是，隨著公司數(shù)字化轉(zhuǎn)型不斷深化，上實城開將圍繞向內(nèi)要效益，向往拓展新業(yè)態(tài)打開成長想象力這一路徑，開啟更高質(zhì)量的發(fā)展階段。
2、行業(yè)轉(zhuǎn)折階段，上實城開底座夯實助力下半場突圍
房地產(chǎn)邁過至暗時刻后，整個行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了深層次的改變，從過去三年來哀號遍野的房企中不難看到，市場淘汰的正是那些缺乏核心競爭力、實力弱、財務(wù)差的房企，且并不唯規(guī)模論。即便是大型房企，倘若所經(jīng)營的業(yè)務(wù)生態(tài)長期猶如走鋼絲，最終仍免不了衰落的時刻。
由此站在當(dāng)下來看，市場實際上經(jīng)歷了中小房企的淘汰出清后，空出的市場份額給了存活下來的房企新機會，同時行業(yè)發(fā)展邏輯的深層次變革，亦為后階段房企突圍指明了方向。能夠穩(wěn)打穩(wěn)扎，具備核心競爭力的房企有望在行業(yè)競爭下半場占據(jù)一席之地實現(xiàn)突圍。
基于此，上實城開的核心競爭力在于如下幾個方面：
a.深耕優(yōu)勢
上實城市開發(fā)的業(yè)務(wù)模式并非市面上常見的房企所展現(xiàn)的多點布局加速擴張的姿態(tài)。其頗有港資地產(chǎn)的風(fēng)格，善于集中優(yōu)資源，逐個突破，進而持續(xù)深耕，放大品牌效益。公司長期以來專注于深耕上海都市圈與其他核心一二線城市，致力于精品開發(fā)模式，持續(xù)打造優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項目。
透過在區(qū)域的深耕，公司能夠極大的發(fā)掘項目的潛力，同時獲得較高的項目密度，形成協(xié)同效應(yīng)，這也將有助于幫助公司提升整體運營質(zhì)量，降低開發(fā)成本，達到效益與品質(zhì)的最優(yōu)。
b.產(chǎn)品力與資產(chǎn)質(zhì)量
在如今房住不炒的主基調(diào)上，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已經(jīng)走向競品時代，市場的角力點更多的是圍繞房企自身的資產(chǎn)價值和構(gòu)建的產(chǎn)品力而展開。
從產(chǎn)品力角度來看，上實城開高度注重產(chǎn)品力的打造，就在近日公司在由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評”中，其西安上實城開自然界榮獲“2023城市更新最佳實踐項目”，自然界·江月榮獲“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型項目”等獎項?？梢姌I(yè)界對其所打造的標(biāo)桿項目的認(rèn)可。
從資產(chǎn)布局上看，其開發(fā)的資產(chǎn)布局多聚焦在核心城市的核心地帶，這類區(qū)域往往能夠更好的應(yīng)對市場的風(fēng)險，在資產(chǎn)價格上具備支撐，甚至亦能夠得到溢價機會。
從公司開發(fā)項目來看，截至2022年底，上實城開在建項目共12個，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天薈、上海臨港項目和山東煙臺等項目。
與此同時，公司在上海、北京、天津、重慶、沈陽、西安及深圳等七個重點開發(fā)大城市亦建成多個商業(yè)項目、持有的投資性物業(yè)總面積達近100萬平方米。
優(yōu)異的資產(chǎn)布局下夯實了公司整體的抗風(fēng)險能力，也為后續(xù)的發(fā)展帶來了更多的機遇。
c.國企資源稟賦與優(yōu)異管理運營能力
過去在行業(yè)融資端收緊的大背景下，上實城開這類國企背景的房企優(yōu)勢得以體現(xiàn)，其能夠更好的應(yīng)對融資端的壓力，保持自身的經(jīng)營穩(wěn)健。實際上這只是作為國企房企優(yōu)勢的一面，其在項目拓展以及資源協(xié)同上，都為上實城開帶來了更多的機遇。
尤其是當(dāng)下隨著行業(yè)邁向新的階段，多元化發(fā)展趨勢下，上實城開也正積極借助母集團優(yōu)勢資源展開布局，其中依托上實集團在大健康領(lǐng)域的優(yōu)勢，其積極開展了與大健康相關(guān)的業(yè)務(wù)，分別與上海醫(yī)藥等企業(yè)合作，提供項目管理服務(wù)等，進一步豐富在大健康產(chǎn)業(yè)的布局。公司的這些動作不僅能夠反哺既有的開發(fā)業(yè)務(wù)生態(tài)，同時也為其打開了更大的發(fā)展空間。
此外，盡管是國企背景，上實城開發(fā)仍然是一家高度注重市場化運營管理的企業(yè)，公司打造了一批穩(wěn)定且專業(yè)的團隊，并注重激勵，通過搭建優(yōu)秀的管理運營體系和機制，持續(xù)激活企業(yè)活力。如今房地產(chǎn)行業(yè)邁過重開發(fā)的階段來到發(fā)掘管理紅利的新時期，如何夯實盈利質(zhì)量、提升房企綜合實力更需要充分撬動企業(yè)的內(nèi)在驅(qū)動力，在管理運營上下功夫，上實城開的市場化的內(nèi)核基因有望持續(xù)激發(fā)運營管理活力，驅(qū)動公司高質(zhì)量發(fā)展。
3、結(jié)語
經(jīng)歷了動蕩波折的三年，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次調(diào)整之下，行業(yè)積極開啟新的成長周期。在此背景下，未來能夠受到資本親睞的一定是注重穩(wěn)健經(jīng)營和風(fēng)險把控，專注于長期發(fā)展價值，能夠在財務(wù)、業(yè)績增長上有確定性和成長性特征的房企。
由此而觀之，上實城開業(yè)績增長的確定性和成長性來自于其項目的持續(xù)開發(fā)與銷售。從今年來看，公司將重點推售西安自然界、上海臨港項目·上實望海、上海青浦項目·上實云端、天津上實仰山等多個項目，結(jié)合這些項目的區(qū)位以及眼下肉眼可見的樓市復(fù)蘇態(tài)勢，公司業(yè)績的修復(fù)預(yù)期有望持續(xù)升溫。
值得注意的是，在行業(yè)多數(shù)房企資金面較為緊張的局面下，上實城市開發(fā)卻展開了派息和回購，公司掏出真金白銀向投資者釋放了積極信號，不僅展現(xiàn)了其逆境環(huán)境中強大的財務(wù)管控實力，同樣也展現(xiàn)對其長期發(fā)展的信心。
關(guān)鍵詞：
