廣州舊改，再傳大利好。
近日（5月5日），廣州市委常委會召開會議，特別強調(diào)積極穩(wěn)步推進城中村改造，推動超大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。要深入開展調(diào)查研究，抓緊制定城中村改造行動計劃，明確近中遠期目標任務，完善工作機制和法規(guī)政策體系，加強要素保障和考核評估，扎實推動城中村改造取得實質(zhì)性進展等內(nèi)容。
|圖源：廣州市人民政府
【資料圖】
在此之前，一個高層會議也尤為值得我們關注。
4月底的政治局會議提及在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。這次提法前所未有，意義重大。
|圖源：網(wǎng)絡
此前公布的“七普”數(shù)據(jù)顯示，中國目前有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州等14個特大城市。這些城市，就是本次會議要求積極穩(wěn)步推進城中村改造的重點城市。
顯而易見，繼該高層會議后，廣州正式定調(diào)：積極穩(wěn)步推進城中村改造。
01
事實上，今年開年以來，廣州舊改就已按下“加速”鍵。
1月，廣州市政府工作報告率先提出，2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。這對經(jīng)濟和民生都將產(chǎn)生顯著的積極影響。
同時，廣州市住建局明確提出全市計劃推進127個城中村改造項目（含46個續(xù)建項目，12個新開工項目，69個前期項目），重點推進17個城市更新項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。
2月，廣州市推動城市更新提速增效工作動員會暨第一批城中村改造項目集中開工活動舉行。在動員會上，廣州直接提出了今年城市更新工作新要求——提速增效，首次將速度與質(zhì)量同時作為考核工作推進的硬標準。另外，11區(qū)集體簽訂“軍令狀”——2023年城市更新工作責任書。
|圖源：網(wǎng)絡
緊接著，各區(qū)先后開展本區(qū)城市更新專題會議，部署新一年的工作方向與目標。不少舊改項目聞風而動，集中拆卸、整村攻堅、全街動員等工作在各區(qū)有序展開。
如此大動作下，大家真不要低估了今年廣州在舊改方面的決心。
我們也看到近段時間，廣州不少熱門舊改項目傳出新消息。
像備受關注的海珠康鷺片區(qū)舊改，已對違建進行強制拆除。按照計劃，該片區(qū)片策方案及更新單元規(guī)劃方案等需全部都通過，并在今年12月開拆首批啟動區(qū)。
海珠赤沙村舊改相關的拆補方案也已流出，即將進行村民代表表決。
黃埔“巨無霸”楓下村舊村改造項目實施方案（片區(qū)策劃）已對外公示，項目規(guī)劃總用地面積122.46萬㎡，總建筑面積386.39萬㎡，相當于4個獵德村，預計建設上萬套住宅，且一口氣規(guī)劃了11所學校。
黃埔文沖街文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目實施方案（片區(qū)策劃）已在3月底已獲批復，項目將進入全面建設的提速階段，招商工作也即將啟動。文沖以東舊改項目將迎來全面清零。
02
廣州在舊改方面的“打法”也在不斷優(yōu)化，要速度，更要質(zhì)量。
11區(qū)需要各自制定具體的實施計劃，明確時間節(jié)點和目標任務，確保項目按時、保質(zhì)落地見效，對于推進不力的情況，將上報市城市更新領導小組予以通報。
國企的權(quán)重，也在增加。過去，廣州的舊改模式是政府先確定舊改范圍，然后由村集體表決選定合作的舊改企業(yè)，然后合作企業(yè)根據(jù)要求推進舊改全過程，即一二級聯(lián)動模式。
而此前，一份網(wǎng)傳的《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施的通知》（又稱“做地10條”）顯示，廣州將秉承做儲分離原則，即先由做地主體入場，處理為凈地后，政府再通過“招拍掛”，引入房企做二級開發(fā)。
|來源：網(wǎng)絡
廣州還特別劃定了幾家全資國企做地主體。
其中，市級做地主體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建投集團等。各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會) 可認定或組建一至兩家區(qū)屬全資國企開展做地工作。
除參與前期土地整理工作外，這些做地主體同樣可以“包攬”做后續(xù)開發(fā)。
“做地10條”第六條提出，重點城市更新片區(qū)可將做地與土地開發(fā)建設一并通過公開招商選定做地主體，做地主體在完成前期工作并按規(guī)定繳納土地出讓金后，可以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán)，進行開發(fā)建設。
這種模式也并非全國先例，在上海、杭州等城市已較為成熟。
|來源：網(wǎng)絡
過去，負責舊改的企業(yè)既要負責前期一級土地整理，又要做好后期二級開發(fā)，壓力并不小。在房地產(chǎn)行業(yè)下行疊加住建部嚴禁城市更新大拆大建等背景下，這些房企紛紛出險或面臨資金壓力，導致眾多舊改項目停滯不前，政府部門很有必要介入。
這種做地與土地收儲分離的方式推進舊改，不僅減輕了每個階段市場主體的資金壓力，也降低了舊改項目停滯的風險，有利于項目盡快落地實施。
作為曾經(jīng)的參與主力，民營房企的身影越來越少。但全面退出是不可能的。未來民企與國央企合作，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢并解決各自痛點，或?qū)⒊蔀榕f改市場的主流。
黃埔舊改動態(tài)
黃埔文沖東舊改摁下“加速鍵”，集體物業(yè)首開區(qū)動工
5月8日，廣州市黃埔區(qū)文沖街道文沖（渡頭、文元、江北片）舊改項目集體物業(yè)首開區(qū)舉行動工儀式。這是今年3月該改造項目實施方案獲得正式批復后的又一次突破性進展，標志著石化路以東的文沖村改造開始轉(zhuǎn)入建設模式。
文沖東舊改項目位于珠江邊、廣州海絲城中心地帶，整體規(guī)劃定位為“臨港智創(chuàng)活力街·山水宜居文化村”，計劃以商務、商業(yè)組團為核心，沿城市主干道形成兩條向東西延伸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，打造廣州市人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)的重要體驗性軟件聚集高地。
當天的動工地塊過去是一個集體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，經(jīng)營著五金店、小作坊、閑置倉庫等，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老舊，經(jīng)濟產(chǎn)值較低。相關地段位置優(yōu)越，緊鄰地鐵5號線文沖站、地鐵13號線雙崗站，周邊分布大量成熟社區(qū)、企業(yè)，對于提升城市空間品質(zhì)和商業(yè)配套有著強烈需求。
按照規(guī)劃，該集體物業(yè)首開區(qū)將打造成高端寫字樓、商業(yè)組團，未來將引入酒店商場、休閑文化場所等。記者了解到，按照目前周邊地區(qū)的租金水平，此番改造有望促進村級集體經(jīng)濟收入翻幾番。
廣州開發(fā)區(qū)城市更新局黨組書記、局長侯奔在致辭中表示，要依托現(xiàn)有的祠堂、風水塘、水系、山體、古樹等歷史資源，建設獨具特色的廣府嶺南文化新村，打造文沖社區(qū)繼廣州“幸福里”之后的第二張“文化名片”。
目前，文沖東舊改項目由科學城（廣州）投資集團有限公司負責推進?？茖W城（廣州）投資集團有限公司副總經(jīng)理、城市更新集團董事長林曉鋒表示，科學城集團將拿出決戰(zhàn)決勝的奮斗姿態(tài)，按時、按質(zhì)、高標準推進集體物業(yè)建設，為村民的幸福生活“加碼”。
黃埔舊改新政：合作企業(yè)退出指引要來了
近日，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局發(fā)布《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)舊村改造合作企業(yè)公開引入和退出工作指引（第二次征求公眾意見稿）》。這次的征求意見稿，對多個方面進行了調(diào)整。
首先，該文件刪除了“合作意向企業(yè)”這一表述，這意味著合作意向企業(yè)已經(jīng)成為過去式，與已印發(fā)執(zhí)行的《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》一致。
舊改項目的轉(zhuǎn)讓、退出規(guī)定將更加靈活。第一版的征求意見稿中，明確要求「競得合作企業(yè)不得以任何直接或間接方式向第三方轉(zhuǎn)讓項目合資公司股權(quán)」。而這一版的內(nèi)容，已經(jīng)刪除了這個表述，只強調(diào)未經(jīng)村集體同意，不得擅自處置其持有的項目股權(quán)。
此外，此次的征求意見稿，對項目股權(quán)變更以及合作企業(yè)退出情形、流程和機制，都有更為具體的規(guī)定指引。
其中，股權(quán)變更方面，合作企業(yè)或聯(lián)合體成員原則上在項目公司除農(nóng)村集體所持股權(quán)外的份額不得低于20%；控股權(quán)發(fā)生變更需取得農(nóng)村集體同意。
關于合作企業(yè)退出情形，包括違反合作框架協(xié)議/監(jiān)管協(xié)議符合退出條款；法規(guī)、政策、城市規(guī)劃出現(xiàn)重大調(diào)整，導致項目無法繼續(xù)實施；合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產(chǎn)、停工超過2個月、拖欠臨遷費累計超過6個月且拖欠臨遷費1000萬以上。
對企業(yè)資金提出更高要求，根據(jù)文件，確認合作企業(yè)時，項目方案若未批復，需在6個月內(nèi)繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金，按照改造成本確定的4年臨遷費標準計算；項目方案若已批復，需設立獨立銀行賬戶作為復建安置資金監(jiān)管賬戶，賬戶需備有當期復建安置資金總額10%以上的現(xiàn)金用于支付。
此外，文件也明確，如果項目發(fā)生拖欠臨遷費風險問題，村集體、屬地街鎮(zhèn)可根據(jù)合作框架協(xié)議、拆遷監(jiān)管協(xié)議的約定使用履約保證金、拆遷保證金支付臨遷費，合作企業(yè)、監(jiān)管銀行等相關單位應全力配合，不得阻撓。
合作企業(yè)引入效率大幅加快，要求10個工作日內(nèi)簽訂合作框架協(xié)議，90個自然日內(nèi)設立項目合資公司。
對于舊改，大家都有什么想說的呢？歡迎留言討論。
本文來源：血拼廣州樓市、金羊網(wǎng)等
--THE END--
本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞
本刊文章及圖片未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載/本刊發(fā)表文字、圖片作品并不代表本刊立場觀點/部分采用稿件因故無法聯(lián)系作者，如有侵權(quán)請移步后臺聯(lián)系刪除。
關鍵詞：
