近期人民幣走弱明顯，5月27日，離岸人民幣盤中一度跌破7.19，創(chuàng)2019年9月以來的新低。
房地產是資金密集型行業(yè)，因此匯率對房地產的影響主要體現在其影響國內外資金流動方面。比如在上世紀80年代末至90年代的日本，在日元升值幅度最大的時期，同時也是日本房價上漲幅度最高的時候。
匯率與房價的邏輯
據中投證券研報數據，美元兌人民幣匯率每下降一個百分點，房地產月回報率將上漲15.69%。
匯率影響資金流動，資金流動影響房價，這是大體邏輯，如果要細分的話，可以分為三個方面：
1、當匯率有貶值預期時，資本便傾向于流出，這樣則會導致包括房地產在內的國內資產價格下跌。
2、匯率和房價都會受到同一個因素影響，那就是經濟基本面。經濟增速的快慢一定程度上反映著該國資產的平均回報率，而本幣和房地產都屬于資產。所以匯率和房價的變動方向基本都是與該國經濟基本面變動一致，同時這也會形成良性循環(huán)，即經濟增速促使資產平均回報率升高，吸引資本流入，進而推升匯率和地產價格。
3、市場流動性也會在影響匯率和房價中起到微妙的作用，但原理還是資金的流動。貨幣政策寬松給市場帶來充裕的流動性，增加了本幣的供給，從而推升房價。相反，緊縮的貨幣政策則會讓市場缺少資金。
但是，假如一國房價快速上漲，出現泡沫，那么此時如果經濟增速下滑，即使本幣依然處于上升通道，也很難兼顧匯率和房價的一致性。
人民幣對國內房價有什么影響?
1、如果有長期貶值預期的話，則會引起投資客的拋售。因為人民幣貶值意味著國內以人民幣計價的房產在貶值，而國外以美元計價的房產則相對增值。人們出于對資產保值增值的考量，投資者就更傾向于拋售國內房產轉為購買國外房產的動機。
2、對于房企來說，尤其是有發(fā)行大量海外債的，意味著外債壓力加劇，因為同等的外債需要用更多人民幣來償還。據統(tǒng)計，從4月份房企融資結構看，房企融資總量1406億元，其中境內債券占比為61%，環(huán)比上升7%。
3、對于剛需來說，假如房企因為資金流壓力而降價時，則是一次上車機會。雖然理論上人民幣貶值意味著所購買的房產相對美元計價的資產貶值，但房子是自住的話，可以說幾乎沒有實質性影響，可以說是比較合算的買賣了。
事實上在剛剛過去的5月份，人民幣都主要以貶值為主。目前國內貨幣依然以寬松為主，美元由于避險情緒依然有較大的支撐，但這會使得美元指數走強，從而美元指數走強，意味著非美貨幣下跌。假如這種趨勢一直持續(xù)，那么國內房價面臨的調整壓力也就在所難免了。
