受累于房地產市場下行，在過去一年，物業(yè)行業(yè)也普遍呈現(xiàn)“增速放緩、盈利下降”，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展基本面正發(fā)生階段性轉換。
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減少與地產母公司、甚至與房地產開發(fā)業(yè)務的直接關聯(lián)，成為物業(yè)企業(yè)的一致策略。在2022年年報中，獨立性進一步增強，是上市物企的一個關鍵詞。
物企獨立性增強的表現(xiàn)，一方面在于對母公司的業(yè)務依賴，第三方占比在過去的一年里顯著增強；另一方面則在于，越來越多物業(yè)企業(yè)正在擺脫與房地產的關聯(lián)，不僅服務于住宅物業(yè)，而是演變成綜合性后勤服務企業(yè)。
第三方占比顯著增強
一般來說，來自第三方拓展項目的面積，是衡量一家物業(yè)企業(yè)運營能力的重要標志。近年來，物企的第三方項目面積持續(xù)增長，2022年更為明顯。
新城悅服務2022年年報顯示，截至2022年底，新城悅在管面積為約1.98億平方米，同比增長29.1%，在管面積中來自第三方的面積占比為約51.9%。合約面積為約3.13億平方米，同比增加約12.2%，合約面積中來自第三方的面積占比為約46.7%。
與此同時，2022年新城悅服務通過競標方式獲得的合約面積約為2400萬平方米，其中來自第三方的項目占比超過95%，全年第三方的競標拓展面積為歷年新高。
新希望服務2022年獨立第三方樓面面積占比也創(chuàng)新高。報告期內，第三方開發(fā)商管理的在管樓面面積占總樓面面積的46.5%，較上年同期增長188.5%；來自于新希望五新實業(yè)集團在管樓面面積占比為52.2%，占比較上年同期減少17.5個百分點。2022年獨立第三方的新增在管樓面面積，占新增總在管樓面面積約69.4%。
截至2022年底，世茂服務合約面積和在管面積分別增長10.8%、8.7%至3.41億平方米、2.62億平方米。其中，來自世茂集團及來自第三方的項目面積占比分別為23%、77%，第三方市場拓展合約面積占比提升至37.9%，超越收并購成為最大的面積來源。
世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會上稱，去年來他親自掛帥負責市場拓展業(yè)務，將其作為工作重心，資源也傾斜至第三方拓展上，相信在市場拓展端一定能夠取得質的提升。
“項目拓展必然是我們更主要的業(yè)務來源?！毙鲁菒偡展芾韺釉跇I(yè)績會上表示，自2019年起不斷在市場化發(fā)展方面進行投入和培育，迅速提高在市場中的商機搜尋和捕捉能力。2022年，民營房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度大幅下降，但城投開發(fā)企業(yè)的拿地數(shù)量顯著上升，在此情況下集團迅速和天津、常州及荊門等地的城投開發(fā)企業(yè)達成合作關系。
目前新城悅服務每年新增的物業(yè)管理合約中，來自第三方的項目比例不斷提高，可覆蓋的業(yè)態(tài)和業(yè)務面也越來越廣。
減少與房地產開發(fā)的直接關聯(lián)
種種跡象顯示，物業(yè)企業(yè)正在擺脫與地產母公司、甚至與房地產開發(fā)業(yè)務的直接關聯(lián)，逐漸發(fā)展出更獨立的發(fā)展模式。
對于不少物業(yè)企業(yè)來說，過去一年，與房地產開發(fā)業(yè)務關聯(lián)相對較低的業(yè)務，如物業(yè)服務和社區(qū)增值服務，仍然保持穩(wěn)健增長。但與房地產開發(fā)相關的業(yè)務，如開發(fā)商增值服務及智慧園區(qū)服務等，收入和利潤占比均創(chuàng)新低。
經過一年的調整，新城悅業(yè)務結構中和房地產開發(fā)的直接關聯(lián)程度降到了歷史最低水平。
新城悅服務在2022年年報中表示，新城悅服務正逐步成為一家綜合性后勤服務企業(yè)，物業(yè)服務不僅僅服務于住宅物業(yè)，也將服務延伸至各類生產、學習和工作的場景，服務于這些場景的使用者，為他們的主要工作和生產、生活進行保障。
2022年新城悅服務通過競標方式獲得的2400萬平方米合約面積中，來自第三方的項目占比超過95%，并且超過一半的第三方競標業(yè)績由非住宅貢獻，非住宅項目拓展面積超過了2020和2021兩年非住宅競標拓展面積之和。
“2022年內間歇性的疫情管理措施使得新建項目的施工周期拉長，導致一些原本計劃在本年內交付的住宅項目延遲交付。但即便如此，集團在管面積增長仍然表現(xiàn)不俗，這種良好表現(xiàn)很大程度上是依靠著我們近兩年培養(yǎng)起來的非住宅業(yè)態(tài)拓展能力。”新城悅服務在業(yè)績報告中表示，這讓集團能夠有源源不斷的非住宅項目加入到管理組合中來，緩解了當下住宅市場不景氣所帶來的業(yè)務拓展難題。
截至2022年底，新城悅服務非住宅項目占到在管面積的比例為約25.8%，同比上升6.9個百分點，業(yè)態(tài)結構上的改變十分明顯。
新希望服務也表示“業(yè)態(tài)結構更加優(yōu)化”，在持續(xù)擴大住宅業(yè)態(tài)的同時，積極布局非住宅業(yè)態(tài)，持續(xù)推進物業(yè)管理服務類型多樣化，全面覆蓋住宅、學校、醫(yī)院、金融機構、商業(yè)綜合體、寫字樓、政府設施、產業(yè)園區(qū)、公園場館、運輸設施、酒店后線、物業(yè)銷售場地、混合用途物業(yè)等多元業(yè)態(tài)。
2022年內，新希望服務住宅業(yè)態(tài)在管樓面面積為1831.1萬平方米，占比63.5%；非住宅業(yè)態(tài)在管樓面面積為1051.5萬平方米，占比達36.5%，同比增加3.7個百分點，而非住宅收入達2.13億元，同比增長27.8%。
碧桂園服務管理層認為，住房需求和房地產增速下降對物業(yè)市場帶來了沖擊，無論是銷售還是交付量，增量市場都呈現(xiàn)銳減的狀態(tài)。在碧桂園服務2022年新增外拓項目中，存量項目的數(shù)量占比達80.56%，非住業(yè)態(tài)項目占比達64.82%。
具體而言，碧桂園服務通過下沉網絡深耕三四五線城市，來實現(xiàn)低價寬域、做寬產品的競爭策略；通過社區(qū)煥新計劃深挖一二線城市的存量市場和公建服務；通過城市服務的城市共生計劃來打開toG和toB的城市公共類服務市場。
世茂服務與房地產產業(yè)鏈相關的收入占比也在下降。2022年社區(qū)增值服務中與房地產產業(yè)鏈相關的收入占比為46.5%，同比減少3.7個百分點?！罢麄€(房地產)行業(yè)的波動對我們這塊收入和利潤率有一些負面影響，但也不完全是壞事，比較早地讓世茂服務進入獨立發(fā)展的階段，減少對地產的依賴性。”世茂服務管理層在業(yè)績會上如是說。
新城悅服務管理層在業(yè)績會上表示，物業(yè)政策引領行業(yè)市場化發(fā)展路徑明晰，中長期看物業(yè)是一個可持續(xù)、微利的民生公益行業(yè)，企業(yè)亟需回歸行業(yè)本身，聚焦服務業(yè)本質，關注核心競爭能力，主動推動公司實現(xiàn)獨立市場化，和房地產關聯(lián)企業(yè)“相互成就”。
（文章來源：藍鯨財經）
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