中新經(jīng)緯4月10日電 題：建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)上市首虧，資金壓力仍待緩解
作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)
洪宇桁 克而瑞研究中心研究員
(相關資料圖)
2022年，河南房地產(chǎn)市場整體下挫明顯，尤其民營房企銷售下滑嚴重。在河南房地產(chǎn)業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)是當之無愧的“河南王”。近期，公司發(fā)布了2022年年度財報，數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)30多年來首次出現(xiàn)年度虧損。
河南省市占率降至3.5%，仍占領先地位
2022年，建業(yè)地產(chǎn)的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%；合約銷售面積約為344.9萬平方米，同比減少了57.8%。由于銷售規(guī)模大幅下滑，建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市占率同比下降了3.4個百分點至3.5%，算上中原建業(yè)的相關數(shù)據(jù)后，建業(yè)集團在河南省的市占率也同比下降了4.9個百分點至6.4%。
建業(yè)地產(chǎn)雖然在河南仍保持領先地位，但領先幅度已經(jīng)大幅減小。2022年，建業(yè)地產(chǎn)銷售的權益比例為64%，相較于2021全年的65%又降低了1個百分點，企業(yè)銷售的權益比例從2019年開始已經(jīng)連續(xù)3年持續(xù)下降。
2022年，鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻率為13%，同比下降了11個百分點，洛陽貢獻率也降低了6個百分點，相較之下，商丘的貢獻率提高了7個百分點，其他城市的銷售貢獻率變化不大。近年來，高溢價的鄭州地區(qū)對建業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻率整體呈逐年下降，企業(yè)在鄭州市場競爭力有所減弱，而隨著其他財務狀況較好的企業(yè)持續(xù)開拓鄭州市場，公司面臨的競爭壓力可能會越來越大。
建業(yè)地產(chǎn)將2023年的銷售目標定為320億元，全年可售貨值預計為517.4億元，按此計算全年需要達到62%的去化率才能達成目標。從存貨和銷售情況來看，建業(yè)地產(chǎn)2022年的去化率約為56.7%；2023年的可售貨源中現(xiàn)有存貨占比超過了35%，加之市場的不確定性，2023年達到62%的去化率仍需努力。
投資支出降低，總土儲規(guī)模尚可支撐2-3年發(fā)展
2022年，建業(yè)地產(chǎn)僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權合作新增5個項目，新增土地建筑面積為61.5萬平方米，同比減少92.4%，公司為保持資金鏈穩(wěn)定大幅減少了投資支出。
截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建筑面積為4698萬平方米，相較于年初減少12.07%，其中權益建筑面積約為3400萬平方米，總土儲權益比例約為72.4%，相較于2021年底略微提高了0.4個百分點，仍然保持較高水平。
從貨值規(guī)模來看，建業(yè)總土儲建筑面積對應的可售貨值約為1442億元，其中庫存資源183億元，在建待售資源214億元，未開工資源1045億元，仍足夠支持企業(yè)2-3年的開發(fā)。
公司毛利率下跌，非經(jīng)營性虧損占八成
2022年，建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入240.83億元，同比減少了42.6%，其中銷售物業(yè)收入為234.67億元，同比減少了42.4%，銷售收入的大幅減少除因為近兩年銷售規(guī)模持續(xù)下降外，部分原因來自疫情反復導致工程進度延緩，結轉(zhuǎn)收入減少。
截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)整體尚有已售未結銷售額約526.54億元，預計將于未來三年內(nèi)結轉(zhuǎn)完畢，企業(yè)未來營業(yè)收入仍有一定保障。
在盈利性指標方面，2022年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比大幅降低8.3個百分點至7.9%，主要是因為企業(yè)為加速去化而打折銷售的物業(yè)陸續(xù)交付結轉(zhuǎn)。值得注意的是，由于建業(yè)地產(chǎn)526.54億元已售未結銷售額對應毛利為30.63億元，毛利率僅有5.8%，因此企業(yè)的毛利率水平短期內(nèi)仍將處于下行通道。
2022年，建業(yè)地產(chǎn)的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業(yè)出現(xiàn)較大虧損。一方面是因為建業(yè)計提了存貨減值23.7億元，投資物業(yè)公允價值下跌了14.1億元，以及出現(xiàn)了其他非經(jīng)營性虧損 17.7億元。另一方面，建業(yè)的銷管費用率同比提升了4.38個百分點至9.92%，再加上合聯(lián)營業(yè)務虧損，即使扣除減值等影響，企業(yè)核心凈利潤也出現(xiàn)了虧損，企業(yè)在2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。
資金情況承壓，能否緩解有待觀察
截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)持有現(xiàn)金約為43.52億元，較于2022年初減少了55.8%；總有息負債為236.61億元，較年初增長7.8%，其中短期有息負債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點至54.5%；現(xiàn)金短債比為0.34，若扣除預售監(jiān)管資金等受限制現(xiàn)金，資金缺口更大。
此外，1-2年到期債務占比為31.2%，企業(yè)平均債務償還期限也從2021年底的2.2年降至1.7年，近兩年債務到期壓力將持續(xù)。由于儲備減少，企業(yè)權益大幅減少了73.9%至33.28億元，因此凈負債率相比于年初大幅提高了485.3個百分點至580.2%，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為96.2%，三條紅線全部踩中，未來壓力更大。
值得注意的是，在負債結構方面，建業(yè)地產(chǎn)境內(nèi)和境外的有息負債分別占43%和57%，企業(yè)境外的剛性負債占比較大。截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)還有約135億元人民幣的美元債將在未來三年內(nèi)償還，其中2023年將會出現(xiàn)約60億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續(xù)發(fā)酵背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業(yè)壓力。由于境外債券占比較高，截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本為7.8%，處于較高水平。
除此之外，建業(yè)短期應付賬款及應付票據(jù)規(guī)模高達371.64億元，同比增長13%。根據(jù)上海票交所公布數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)截至2023年2月底已經(jīng)出現(xiàn)超過17.37億元的商票逾期，這也將進一步加大資金鏈壓力。
在流動性壓力劇增背景下，建業(yè)也在想辦法積極自救。企業(yè)在2022年成功引入河南鐵建投集團的戰(zhàn)略入股，同時也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約573億元的戰(zhàn)略授信額度，并且也在持續(xù)變現(xiàn)資產(chǎn)盤活資金。在這一系列動作支持下，建業(yè)的流動性壓力可能得到一些緩解，但企業(yè)是否能夠平安走出流動性危機仍然有待觀察。
4月3日，建業(yè)地產(chǎn)就境外債務態(tài)度進行調(diào)整，就2023年到期的3筆9億美元有限票據(jù)提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業(yè)地產(chǎn)的資金狀況將有可能得到較大程度的緩解。(中新經(jīng)緯APP)
本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權所有，未經(jīng)書面授權，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點。
責任編輯：李惠聰
編輯：付健青
關鍵詞：
