8月9日，鄭州百億房地產(chǎn)紓困基金首單項(xiàng)目落地，建業(yè)集團(tuán)的北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目拔得頭籌。此時(shí)距離《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》(下稱《方案》)正式發(fā)布僅過去4天。
某頭部房企鄭州高管陳懷透露，8月6日，鄭州市和各區(qū)住建部門組織一批房企開會(huì)，和轄區(qū)內(nèi)房企梳理篩選首批紓困樓盤，當(dāng)日上報(bào)的首批項(xiàng)目數(shù)量為15個(gè)，將向鄭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金管理委員會(huì)辦公室報(bào)送。截至8月10日，首批紓困樓盤名單已經(jīng)增加到45個(gè)，涉及恒大、奧園、融創(chuàng)、綠地、瀚海、浩創(chuàng)、康橋、名門、美商置業(yè)、鑫苑等多家房企項(xiàng)目。建業(yè)北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目并未在名單中。
《方案》開頭介紹了設(shè)立紓困基金的背景和目的：為貫徹國務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的一攬子政策措施，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，“緩解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供造成的突出社會(huì)問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，提振市場信心。
保交付和停貸潮給鄭州帶來的壓力不言而喻。
然而，紓困基金首單花落建業(yè)集團(tuán)的一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，讓包括陳懷在內(nèi)的正對紓困基金下一步進(jìn)展翹首以盼的房企人士好奇：為何是建業(yè)?為何是一個(gè)寫字樓項(xiàng)目?
根據(jù)《方案》，紓困專項(xiàng)基金規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作，還需各區(qū)縣吸引不同類型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金。母基金運(yùn)營主體為鄭州國家中心城市基金，其大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司。
一位熟悉該基金架構(gòu)的人士介紹，鄭州的紓困專項(xiàng)基金是一個(gè)市場化運(yùn)作的基金，目前的方案是母基金出20%，各區(qū)政府依據(jù)每個(gè)項(xiàng)目分別成立子基金，再出20%的錢，“這40%的錢相當(dāng)于融資里的劣后資金，再去撬動(dòng)社會(huì)資本或金融機(jī)構(gòu)騰出60%的錢，最后成立一個(gè)spv公司(特殊目的實(shí)體)，和項(xiàng)目以往的股權(quán)融資模式差不多”。
這位熟悉該基金架構(gòu)的人士進(jìn)一步補(bǔ)充，母基金的資金來源為鄭州地產(chǎn)集團(tuán)和河南資產(chǎn)管理有限公司，相當(dāng)于省市兩級(jí)平臺(tái)公司共同出資100億元。
獲得首單基金支持的項(xiàng)目為建業(yè)集團(tuán)在北龍湖金融島的寫字樓。建業(yè)地產(chǎn)2021年財(cái)報(bào)披露，鄭州金融島在建面積約84萬平方米，物業(yè)類型為商業(yè)。
公開信息顯示，北龍湖金融島的建設(shè)公司為鄭州金融島建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，目前由重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)事業(yè)有限公司、河南東龍控股集團(tuán)有限公司、建業(yè)地產(chǎn)控股的河南厚建龍湖股權(quán)投資基金中心分別持股40%、40%、20%。
陳懷解釋，獲得紓困基金的只是北龍湖金融島中由建業(yè)集團(tuán)全資持有的一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，項(xiàng)目公司為鄭州協(xié)盛置業(yè)有限公司。
他認(rèn)為，北龍湖金融島能獲得首單紓困基金，具有一定特殊性，其模式不適用于其他待紓困樓盤。“正常的紓困基金只需要幫項(xiàng)目解決流動(dòng)性問題就好，后期政府的基金退出，但目前鄭州的首單項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上是鄭州地產(chǎn)集團(tuán)收購了建業(yè)100%持股的一個(gè)寫字樓，只是正好利用了紓困基金的通道，最終建業(yè)完成寫字樓項(xiàng)目的退出。”陳懷介紹，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)前期已經(jīng)完成對該項(xiàng)目長達(dá)數(shù)月的盡調(diào)，即使沒有這筆紓困基金出臺(tái)，(鄭州地產(chǎn)集團(tuán))也會(huì)出手收購。
天眼查信息顯示，8月4日，協(xié)盛置業(yè)控制人已由河南建業(yè)投資控股有限公司變更為鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，執(zhí)行董事、監(jiān)事等也完成一輪變更。至此，建業(yè)在該項(xiàng)目上“全身而退”。
《方案》給問題樓盤設(shè)定了嚴(yán)格的門檻，如優(yōu)先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲(chǔ)備地項(xiàng)目;項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系權(quán)屬清晰;尤其是“項(xiàng)目剩余貨值充足，資產(chǎn)超過負(fù)債，剩余可售貨值足以覆蓋前期負(fù)債及投入資金本息的項(xiàng)目”等。
在“資能抵債”這一條件上，陳懷透露，北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目基本符合，因?yàn)樵谠擁?xiàng)目的土地出讓時(shí)，政府規(guī)定，需在項(xiàng)目交付5年后才可以上市銷售，目前項(xiàng)目仍處在建設(shè)階段。“雖然是寫字樓，但位置好，且一套也沒賣，不存在預(yù)售資金被挪用、產(chǎn)權(quán)和債務(wù)復(fù)雜等情況，算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)在6月底已經(jīng)完成了對該項(xiàng)目的收購。
陳懷所在公司上報(bào)了數(shù)個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)能不能落地，他也持保守態(tài)度。紓困需要社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)出資，“目前建行挺積極，但對項(xiàng)目要求都比較高，比如要求項(xiàng)目后期銷售收入必須大于所有的負(fù)債和應(yīng)付未付的款項(xiàng)，這比較適用于因市場不好賣不動(dòng)、但后期貨值很大的項(xiàng)目，靠基金階段性幫企業(yè)紓困。”但悖論在于，上下游和金融機(jī)構(gòu)對這類項(xiàng)目不會(huì)特別擔(dān)心，一般形不成問題樓盤，目前等待救助的樓盤都是因?yàn)橛匈Y金缺口，交房壓力比較大。
陳懷說，鄭州有關(guān)部門近期對房地產(chǎn)紓困的態(tài)度都非常積極，多次找企業(yè)開會(huì)探討，只是匹配到金融方案時(shí)，項(xiàng)目很難達(dá)到要求。
據(jù)悉，河南省有關(guān)部門牽頭成立了紓困建業(yè)集團(tuán)的專班，目前的紓困思路主要分為三個(gè)方面：一是由河南文投公司來收購建業(yè)的電影小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)等重資產(chǎn)項(xiàng)目;二是引入河南鐵建投集團(tuán)下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)河南同晟置業(yè)有限公司作為戰(zhàn)投，收購建業(yè)的部分股權(quán)以及建業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)債，給建業(yè)做擔(dān)保融資，緩解其流動(dòng)性問題;三是由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)來收購建業(yè)在鄭州市內(nèi)的部分可盤活項(xiàng)目。
關(guān)鍵詞： 鄭州房地產(chǎn) 紓困基金 紓困專項(xiàng)基金 鄭州國家中心城市基金
