5月5日，廣州迎來(lái)首輪集中供地拍賣。
據(jù)了解，廣州出讓的18宗住宅用地中，有15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，1宗流拍，總攬金341.4億元。
值得注意的是，此次成交的17宗地，國(guó)企央企地方城投平臺(tái)合計(jì)拿下14宗。其中，廣州地鐵拿下4宗，成為最大贏家。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、廈門、重慶和武漢等14個(gè)城市完成首批次出讓，市場(chǎng)表現(xiàn)冷熱分化顯著。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受多城土拍降門檻影響，市場(chǎng)熱度較去年末略有回升。不過(guò)，部分二三線城市的土地市場(chǎng)仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重。預(yù)計(jì)接下來(lái)在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，二季度少數(shù)重點(diǎn)城市土拍或?qū)⒂兴販亍?/p>
多半數(shù)地塊被國(guó)央企拿下
5月5日，廣州首輪集中供地拍賣，出讓的18宗住宅用地中，有15宗底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，1宗流拍，總攬金341.4億元。
據(jù)了解，此次土拍有越秀、龍湖、中鐵建、廈門國(guó)貿(mào)(7.57 +1.20%,診股)、建發(fā)、華潤(rùn)等25家房企報(bào)名。
本次土拍最受關(guān)注的是白云區(qū)空港大道中東側(cè)地塊，吸引了保利、中海、五礦、龍湖、美的等12家國(guó)央企以及民企前來(lái)競(jìng)拍，最終，經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)價(jià)，中海以27.19億元+9%住宅自持比例拿下該地塊，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)3.45萬(wàn)元/平方米。
另一宗溢價(jià)成交地塊為荔灣金橋二期地塊，最終，經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)，廣東蘭園控股以5.4976億元競(jìng)得，溢價(jià)率10%，樓面價(jià)3.32萬(wàn)元/平方米。
“此輪土拍，政府在底價(jià)制定方面比較保守，順利出讓的心態(tài)很明顯。以白云區(qū)空港大道地塊為例，地處白云新城，中海以27.2億封頂總價(jià)+自持9%拿下，可售樓面價(jià)約4.1萬(wàn)元/平方米，計(jì)容樓面價(jià)34500元/平方米，遠(yuǎn)低于近年來(lái)同區(qū)域普遍在4萬(wàn)以上的樓面價(jià)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。
除了底價(jià)合理以外，李宇嘉認(rèn)為，只有兩宗溢價(jià)成交，彰顯了地方政府給開發(fā)商讓利，提高開發(fā)商拿地積極性的心態(tài)。同時(shí)，18宗地中，11宗來(lái)自中心六區(qū)，這也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心區(qū)供地宗數(shù)占比大于外圍區(qū)。可見(jiàn)，地方政府把壓箱底的好地塊拿出來(lái)了。
此次土拍最終成交17宗地，國(guó)企、央企、地方城投平臺(tái)合計(jì)拿下14宗。其中，廣州地鐵共耗資165.19億元拿下4宗，成為最大贏家，貢獻(xiàn)了全場(chǎng)近一半土地出讓金。
“廣州地鐵是最大贏家，意味著地鐵在實(shí)現(xiàn)廣州區(qū)域開發(fā)、區(qū)域間互聯(lián)互通上，希望地產(chǎn)能提供現(xiàn)金流補(bǔ)充，回補(bǔ)在基建上的巨大投入，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、交通、區(qū)域開發(fā)協(xié)同。”李宇嘉說(shuō)。
除廣州地鐵外，越秀地產(chǎn)、廣州城建各拿2宗，也有三家區(qū)域城投——廣州南投、番禺交通、知識(shí)城。
對(duì)于國(guó)央企成拿地主力的原因，李宇嘉認(rèn)為，各地首拍，國(guó)企央企主導(dǎo)，城投平臺(tái)活躍，一方面是托底土地，避免地價(jià)下行對(duì)土地市場(chǎng)和樓市的沖擊，確保穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。另一方面，民企地產(chǎn)在廣州爆雷比較多，估計(jì)一時(shí)半會(huì)緩不過(guò)來(lái)，也不會(huì)拿地。在區(qū)域開發(fā)、大灣區(qū)建設(shè)、互聯(lián)互通等任務(wù)比較艱巨的情況下，預(yù)計(jì)國(guó)企央企繼續(xù)占主導(dǎo)，并借此讓樓市上下游回升，才能實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)穩(wěn)定，化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。
多城土拍熱度較去年末略有回升
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年4月30日，22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、福州等19個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)公布首批次集中供地，鄭州和無(wú)錫開啟首批次供地“預(yù)公告、預(yù)申請(qǐng)”模式，北京率先發(fā)布二批次預(yù)申請(qǐng)公告;沈陽(yáng)、長(zhǎng)春暫未發(fā)布公告。北京、廈門、重慶和武漢等14個(gè)城市完成首批次出讓。完成出讓的城市中冷熱分化顯著。其中，福州流拍3宗、撤牌3宗;天津土拍大幅宗地終止出讓和流拍;杭州60宗地幾乎全部成交，深圳土拍宗地地價(jià)全部溢價(jià)觸頂。
上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱指出，受多城土拍降門檻影響，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)略好于去年年末，市場(chǎng)熱度略有回升。如北京、杭州、合肥今年首輪集中土拍熱度較去年下半年明顯上漲，均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，但但受溢價(jià)率上限大幅下調(diào)的影響，市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期，整體溢價(jià)率僅有4%，仍然處于歷史較低位。
與此同時(shí)，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市的土地市場(chǎng)也開始顯現(xiàn)回溫信號(hào)。丁祖昱指出，盡管大部分地塊仍是以底價(jià)成交，但如臺(tái)州、南通、海寧等城市均出現(xiàn)了百輪競(jìng)拍的高熱現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度逐漸回漲。以臺(tái)州椒江葭沚街道地塊為例，該地塊經(jīng)歷了六百余輪的競(jìng)拍才最終確定競(jìng)得人，最終由綠城聯(lián)合臺(tái)州城投以最高限價(jià)20.09億元+配建2.06萬(wàn)平方米的政策性用房競(jìng)得。
另外，今年以來(lái)，重點(diǎn)城市土地流拍現(xiàn)象較去年年末進(jìn)一步緩和。對(duì)此，丁祖昱認(rèn)為，流拍現(xiàn)象的緩和，一方面是由于去年年末以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張態(tài)勢(shì)有所緩解，尤其是近來(lái)市場(chǎng)利好消息不斷、房企融資環(huán)境也有所放松，拿地意愿較去年年末有所提升;另一方面得益于各地主動(dòng)調(diào)整供地策略，優(yōu)化土地出讓規(guī)則，降低土地出讓門檻向房企讓利，以保證土地順利成交、減少流拍，比如北京今年首輪集中土拍明顯回溫，僅1幅地遭遇流拍。
不過(guò)，丁祖昱同時(shí)指出，部分二三線城市的土地市場(chǎng)仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴(yán)重，如天津、福州、大連、太原、清遠(yuǎn)、汕尾等二三線城市成為今年1-4月流拍主力，主要原因是其樓市表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，加之當(dāng)前多數(shù)房企流動(dòng)性仍舊存在較大壓力，拿地焦點(diǎn)也更集中于去化風(fēng)險(xiǎn)較低的城市，這些城市的土地市場(chǎng)也自然遇冷。
丁祖昱預(yù)計(jì)，接下來(lái)在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化及政策端利好消息的影響下，二季度少數(shù)重點(diǎn)城市土拍或?qū)⒂兴販亍５苤朴诙鄶?shù)房企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性紓解，大部分城市的土地市場(chǎng)熱度仍將維持在低位。
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