保障性租賃住房REITs試點在加速。
8月2日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT先后披露了相關(guān)基金合同、招募說明書、詢價公告等。詢價區(qū)間方面，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT詢價區(qū)間為2.270元/份-2.610元/份;中金廈門安居REIT詢價區(qū)間為2.438元/份-2.695元/份。
公告顯示，兩只REITs均將于8月5日進行詢價，募集的基金份額總額也均為5億份。其中，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT預計募集時間為8月15日至8月16日，而中金廈門安居REIT預計募集期開始于8月12日，結(jié)束于8月15日。
值得一提的是，從5月27日申報到7月29日獲準注冊，首批兩只保障性租賃住房REITs完成落地僅經(jīng)歷了兩個月時間，進程可謂高效。不僅如此，就在前述產(chǎn)品獲準同日，華夏北京保障房中心REIT亦已獲上交所受理。
“公募REITs作為國內(nèi)資本市場重要的創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引社會資本積極參與保障性租賃住房成熟資產(chǎn)的投資，有助于保障性租賃住房相關(guān)投資運營主體盤活存量資產(chǎn)，加快保障性租賃住房建設，提高保障性租賃住房有效供給;有助于國內(nèi)保障性租賃住房形成市場化的定價基準;也有助于推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型。”華夏基金基礎(chǔ)設施與不動產(chǎn)投資部行政負責人莫一帆向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示。
毋容置疑的是，保租房REITs的加速試點離不開監(jiān)管和政策上的方向指示。7月29日，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議上就指出，要穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活。此外，我國“十四五”規(guī)劃綱要中亦明確提出，“加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源”，以及“推動基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展”。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，預計未來保障性租賃住房有望成為公募REITs擴容的主力軍。保障性租賃住房公募REITs的順利推出，是落實黨中央、國務院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效工具。
保租房高度適配REITs
除去監(jiān)管層面的推動外，保租房REITs能實現(xiàn)快速落地，與產(chǎn)品特征的高度適配不無關(guān)系。
中信證券分析師明明在研報中指出，從保租房的角度，REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤活、促進有效投資等作用明顯，相關(guān)企業(yè)有動力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進行證券化;從REITs市場的角度，保租房長期運營的目標、相對穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，二者相結(jié)合既能夠擴充中國房地產(chǎn)投資信托基金市場的規(guī)模，又能為投資者帶來一定的收益。
具體到產(chǎn)品來看，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館4個項目，均位于深圳核心區(qū)域或核心地段，總建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。在回報方面，紅土創(chuàng)新基金表示，如果以估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，2022年下半年、2023年投資人凈現(xiàn)金流分派率有望分別達到4.24%和4.25%
同期獲準的中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)則為園博公寓和珩琦公寓，共計4665套房源，建筑面積共19.86萬平方米，評估價值約12.14億元。該標的主要面向廈門市無房新就業(yè)大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民群體，預計2022年4-12月年化分派率為4.33%，2023年度為4.34%。
明明認為，首批兩單REITs的保租房項目均選址于一、二線城市中生活配套設施完善的就業(yè)集中區(qū)域，底層資產(chǎn)質(zhì)量有保障;同時兩單保租房REITs的原始權(quán)益人作為當?shù)刂匾谋Ｗ夥炕I建和建設主體，均儲備了充足的候選項目以供擴募，這也將有利于保租房REITs未來的持續(xù)經(jīng)營。
而除去已經(jīng)落地的兩只產(chǎn)品外，華夏北京保障房中心REIT也已向上交所申報。公開資料顯示，該產(chǎn)品基礎(chǔ)設施項目包括文龍家園項目和熙悅尚郡項目，其中文龍家園坐落于北京市海淀區(qū)文龍家園一里，建筑面積位7.66萬平方米，項目于2014年建成，并于2015年投入運營;而熙悅尚郡項目坐落于北京市朝陽區(qū)朝陽北路82號院，建筑面積3.62萬平方米，項目于2017年建成，并于2018年投入運營。
截至2022年3月31日，兩個項目個人租戶和企業(yè)租戶的承租房間數(shù)占比分別為84.32%和15.68%，而從出租率來看，文龍家園和熙悅尚郡近三年出租率均在90%以上。
對此，莫一帆向記者介紹，華夏基金與北京保障房中心合作，精選了北京保障房中心旗下權(quán)屬清晰、經(jīng)營成熟的優(yōu)質(zhì)項目作為試點項目。與此同時，華夏基金亦在積極籌備其他保障性租賃住房公募REITs，公司將繼續(xù)通過自身專業(yè)能力，與相關(guān)合作企業(yè)密切配合，助力我國住房供給側(cè)改革。
“保障性租賃住房作為公募REITs市場新業(yè)態(tài)，受到市場高度關(guān)注。但從目前來看，幾只保租房REITs擬募集規(guī)模較其他REITs相對較小，根據(jù)市場情況，特別是在出現(xiàn)較大幅度上漲時，建議投資人應理性進行投資判斷。”莫一帆向記者補充指出。
政策因素為行業(yè)關(guān)注重點
對于行業(yè)風向，建信基金相關(guān)人士向記者表示，“自去年以來，國家及地方陸續(xù)出臺了多項保障性租賃住房支持政策，‘十四五’期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)?？梢钥闯?，這一領(lǐng)域有望成為重要的公募REITs資產(chǎn)類別之一。實際上，為了更好的契合建設
銀行三大戰(zhàn)略之一的住房租賃戰(zhàn)略，保障性租賃住房亦是公司未來重點聚焦領(lǐng)域之一。”
在其看來，我國公募REITs對資產(chǎn)的要求較為嚴格，目前能夠滿足發(fā)行要求的保障性租賃住房REITs項目需要具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及持續(xù)經(jīng)營能力，并具備較好的增長潛力。因此，未來可以重點關(guān)注項目的區(qū)位特征、租約穩(wěn)定性、租戶結(jié)構(gòu)等信息。
而在莫一帆看來，現(xiàn)階段投資保租房REITs的關(guān)注重點是政策因素。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流這一類市場化運作的底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、服務“新市民”“青年人”的政策方針下，保租房與政策之間的聯(lián)系較為緊密，包括項目的規(guī)劃及定位、入住人群要求、定價及租金增長率限制等，都將對保租房REIT的資產(chǎn)質(zhì)量及收益情況產(chǎn)生影響。
“現(xiàn)有政策指引下保租房租金的定價區(qū)間以及增長率均有上限，這在一定程度上會影響項目的收入彈性。考慮到目前公募REITs采用收益法進行估值，在估值過程中通常都考慮了政策對于定價區(qū)間及增長率的限制，因此項目估值通常已體現(xiàn)了政策的相關(guān)限制。”
莫一帆認為，“由于上述政策對于定價區(qū)間及增長率的限制，提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運營管理能力，一方面通過良好的運營管理能力實現(xiàn)成本控制及節(jié)約，另一方面通過運營管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗，提高出租率水平，增加項目收入。”
值得關(guān)注的是，根據(jù)當前保障性租賃住房政策試點要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來源，充分吸引企業(yè)、金融機構(gòu)、個人等社會資金進入保障性租賃住房市場，增加保障住房供給。
根據(jù)產(chǎn)品的招募說明書，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目及中金廈門安居REIT項目的回收資金將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給;華夏北京保障房中心REIT回收資金擬將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目(或其他經(jīng)批準同意的租賃住房項目)的建設，項目擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。
對此，有觀點表示，保障性租賃住房REITs為相關(guān)企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺，能有效提升企業(yè)融資及運管能力。通過實現(xiàn)“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資閉環(huán)，將助力行業(yè)打造新發(fā)展模式，推動提高運營效率，促進相關(guān)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展。
“我們認為，后續(xù)試點范圍擴大的對象為基礎(chǔ)設施補短板領(lǐng)域，可能包括保租房、清潔能源等行業(yè)。同時，為加快推進常態(tài)化發(fā)行，未來或?qū)诓环潘杀O(jiān)管審核標準的前提下，加快項目審批及發(fā)行流程，增加市場供應。通過發(fā)行公募REITs的方式盤活存量規(guī)模較大、收益較好的基礎(chǔ)設施項目資產(chǎn)后，預計將會有更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。”莫一帆告訴記者。
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