日前，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司(下稱“龍湖拓展”)在年度債券報(bào)告中，披露了2021年的經(jīng)營數(shù)據(jù)。
2021年，龍湖拓展在行業(yè)低迷的情況下營收和凈利潤雙雙增長。不過，公司同期的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻大幅萎縮75億元，下降幅度超過35%。
據(jù)報(bào)告披露，龍湖拓展是龍湖集團(tuán)控股有限公司(00960.HK，以下簡稱“龍湖集團(tuán)”)旗下子公司，實(shí)際控制人為吳亞軍。
值得一提的是，業(yè)績大增但現(xiàn)金流萎縮的情況，也同樣出現(xiàn)在龍湖集團(tuán)的年報(bào)中。
01.現(xiàn)金流萎縮
報(bào)告顯示，龍湖拓展2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2150.55億元，同比增長約21%，凈利潤316.20億元，同比上漲約30億元;歸屬于母公司股東的凈利潤為227.08億元，較去年同期增加超28億元。
截至 2021年末，龍湖拓展的總資產(chǎn)為7865.16億元，凈資產(chǎn)2365.75億元。
《財(cái)富質(zhì)點(diǎn)》發(fā)現(xiàn)，在營業(yè)收入和凈利潤逆勢(shì)增長的同時(shí)，龍湖拓展的現(xiàn)金流卻在萎縮。
數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖拓展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為139.38 億元，上年度這一數(shù)據(jù)為214.80億元，同比減少了75.42億元，減少幅度為35.11%。
早在今年3月25日，龍湖拓展的母公司龍湖集團(tuán)就發(fā)布了2021年的業(yè)績情況。
報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)營業(yè)收入為2234億元，同比上升21%;核心權(quán)益后凈利潤224億元，同比上升20%;經(jīng)營性收入(商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理等)188億元，同比上升39%，歸母核心凈利潤為224.4億元，同比增長20.1%。
縱觀龍湖集團(tuán)歷年年報(bào)，其業(yè)績穩(wěn)步攀升。不過，與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)的現(xiàn)金流卻在出現(xiàn)緩慢“萎縮”。
2018年至2021年末，龍湖集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從778.74億元，衰減至285.32億元。
對(duì)于現(xiàn)金流銳減的原因，龍湖集團(tuán)在年報(bào)中并未正面提及，但是作為地產(chǎn)公司，公司的現(xiàn)金流的直接關(guān)聯(lián)項(xiàng)便是銷售回款。
“今年全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元，權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。”
龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平在2021年業(yè)績會(huì)上坦言，龍湖集團(tuán)此后披露的銷售數(shù)據(jù)將回歸到“權(quán)益后”口徑。其實(shí)，從全口徑的數(shù)據(jù)來看，龍湖集團(tuán)2021年的銷售額并沒有如數(shù)履約，只完成了93.6%。
進(jìn)入2022年，龍湖集團(tuán)的銷售更顯乏力。中指研究院房企銷售業(yè)績統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)1-4月銷售額486.0億元，同比減少43.7%，當(dāng)月排第10名。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)龍湖的態(tài)度更加謹(jǐn)慎。
年前，惠譽(yù)將龍湖集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望從“正面”下調(diào)為“穩(wěn)定”。
惠譽(yù)表示，由于市場波動(dòng)，龍湖集團(tuán)的合同銷售額、銷售回款從2021年8月開始下降，EBITDA利潤率也有所下降。據(jù)其預(yù)計(jì)，2022年龍湖集團(tuán)的合同銷售額將下降8%。
02.主場換帥
行情、調(diào)控倒逼之下，龍湖集團(tuán)開始進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引入新的管理理念。
今年2月底，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，陳序平接替邵明曉出任首席執(zhí)行官。公開資料顯示，陳序平是位80后，2008年清華大學(xué)碩士研究生畢業(yè)后，以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán)。
在3月25日的龍湖集團(tuán)業(yè)績說明會(huì)上，已經(jīng)是龍湖集團(tuán)CEO的陳序平成為龍湖業(yè)績會(huì)主角。
陳序平在業(yè)績會(huì)上坦言，將會(huì)把幾個(gè)低效率的業(yè)務(wù)單元整合，龍湖集團(tuán)組織架構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整的大幕開啟。
資料顯示，目前龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修等六大主要業(yè)務(wù)，同時(shí)龍湖集團(tuán)還在試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。
但從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，目前龍湖集團(tuán)的重頭戲仍然在地產(chǎn)航道上面。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，陳序平履新龍湖集團(tuán)CEO，所面臨的市場環(huán)境已經(jīng)和此前大不相同。市場發(fā)展到現(xiàn)在，增量空間已經(jīng)相當(dāng)有限。“而且接下來市場將會(huì)面臨比此前發(fā)生的更加嚴(yán)酷的‘洗牌’，這是財(cái)務(wù)、經(jīng)營處在安全線以上的龍湖也必須面臨的考驗(yàn)。”
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