3月31日上午，萬科舉行2021年年報業(yè)績會。不同于往年傳統(tǒng)的業(yè)績會，此次會議開場并沒有由董事會秘書朱旭介紹業(yè)績情況，而是董事會主席郁亮走上臺前，主動就兩大焦點問題——2021年利潤下滑的原因、2022年業(yè)績“企穩(wěn)回升”的信心來源，專門進行回應(yīng)。
對于2021年凈利潤下滑的原因，郁亮在年報《致股東》章節(jié)中，已做了較為詳細的分析。此次業(yè)績會上，他從管理和業(yè)務(wù)兩個方面做了進一步反思。過去三年，管理方面充分授權(quán)、分布式的特點，造成了離散度大的問題，而業(yè)務(wù)層面，多賽道同時探索所付出的成本，比預(yù)想更大，也對過往業(yè)績產(chǎn)生影響。
在反思的最后，郁亮向股東誠懇表達了他的歉意，“2021年業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”值得注意的是，此次年報顯示，郁亮將自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根據(jù)2018年萬科公告的董事長薪酬制度，郁亮年收入僅需與公司凈利潤保持同等比例下降。
2021年畢竟已是過去式，投資者更為關(guān)心的是，2022年萬科業(yè)績會怎么樣，年報中所說的“企穩(wěn)回升”，底氣何來?對此，郁亮進行了詳細拆解。他指出，萬科的信心主要來自于兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。
企穩(wěn)回升的兩個外部基礎(chǔ)
第一個外部基礎(chǔ)，是有利于市場穩(wěn)定的政策措施不斷出臺。中央已經(jīng)明確了促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門和各級政府也在制定政策穩(wěn)定市場，萬科對政策環(huán)境有信心。經(jīng)過調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會向社會平均水平回歸。這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。
郁亮談到的第二個外部基礎(chǔ)，一方面，房地產(chǎn)市場仍然是規(guī)模巨大的單一產(chǎn)品市場，規(guī)?？隙ǔ^十萬億元。房地產(chǎn)開發(fā)依然是重要的經(jīng)濟活動，也是萬科現(xiàn)在和未來的主要業(yè)務(wù)。另一方面，伴隨城市發(fā)展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產(chǎn)的內(nèi)容和服務(wù)不斷有新的需求，因此這項業(yè)務(wù)也會常做常新。萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，已經(jīng)做了比較充分的布局和準備，形成了有自身特點的不動產(chǎn)綜合發(fā)展能力，這是萬科實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的行業(yè)基礎(chǔ)。
企穩(wěn)回升的三個內(nèi)部基礎(chǔ)
對于支撐企穩(wěn)回升的三個內(nèi)部基礎(chǔ)，郁亮進行了更詳細的說明。
他表示，第一個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時未來2到3年的儲備有保障。主要通過三個方面進行支撐，一是通過開發(fā)經(jīng)營本部，對開發(fā)業(yè)務(wù)進行集中管控和統(tǒng)籌管理，努力挖掘管理紅利，提高整體回報水平。二是繼續(xù)堅持高質(zhì)量投資。萬科從來沒有停止過投資，但從去年下半年起，已取消此前的投資額度分配辦法，開始對投資進行集中管控，提高對投資的要求，包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等，這些舉措將最終轉(zhuǎn)化為實實在在的利潤。三是現(xiàn)有儲備資源。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超過4500萬平方米，儲備資源充足，可以支持未來2到3年的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。此外，截至去年年底，萬科已售未結(jié)合同金額累計超過7100億元，是2021年結(jié)算收入的1.6倍，這些已售未結(jié)資源，將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為結(jié)算收入，對萬科的業(yè)績形成有力支撐。
第二個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科的經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、營運凈收入(NOI)率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池。
首先，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好。物業(yè)業(yè)務(wù)收入過去十年復合增速超過30%，物流業(yè)務(wù)近三年達到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達到40%，印力近五年為20%，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億元。同時，上述業(yè)務(wù)NOI率都表現(xiàn)出了良好勢頭，物流穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%，其中冷鏈超過7%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業(yè)項目，首個完整年超過6%。
其次，萬科一直堅持追求有現(xiàn)金流的利潤，因此采取成本法對這些業(yè)務(wù)進行計量，折舊攤銷在成本費用里進行列支，去年合并報表范圍內(nèi)此部分費用已達80億元，客觀上對報表利潤存在影響。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻。
同時，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社會對具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)需求越來越大，符合投資收益標準的資產(chǎn)卻不多，形成了一定程度上的資產(chǎn)荒。以REITs為代表的不動產(chǎn)長期股權(quán)投資，也為經(jīng)營類資產(chǎn)提供了很好的資產(chǎn)增值變現(xiàn)出路。以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現(xiàn)差不多15億元的利潤。再例如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)了30%溢價。這類合格資產(chǎn)，將對萬科未來業(yè)績構(gòu)成有力支撐。
郁亮所講的第三個內(nèi)部基礎(chǔ)，是萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，凈負債率長期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求，這將有利于萬科獲得更多投資選擇，獲得更多發(fā)展機會。
向投資者詳細闡釋了萬科“企穩(wěn)回升”的信心來源后，郁亮表示，任何計劃和目標都需要靠人去干，事在人為。他透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。據(jù)了解，郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責任。
在發(fā)言的最后，郁亮向投資者表達了萬科實現(xiàn)企穩(wěn)回升的決心，他表示，萬科歷史上經(jīng)歷了三次凈利潤下滑，分別是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題，當外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動，萬科力爭明年給大家交上合格的答卷。
