萬萬沒想到，曾經(jīng)最受房企親睞的長三角三四線城市，打響了全國取消限購限售第一槍。
今年一季度，已經(jīng)有超過60座城市發(fā)布樓市調(diào)控放松政策，而浙江省衢州市則成為首個(gè)全面放開限制政策的城市。4月2日，浙江省衢州市住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，限購方面取消戶籍購房和企業(yè)購房的限制，限售方面取消了住房網(wǎng)簽后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，衢州取消限購、限售有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。近幾年，衢州樓市政策曾經(jīng)頻頻收緊、調(diào)控嚴(yán)厲，但是今年一季度江浙一帶三四線城市的房地產(chǎn)市場較為疲軟，與去年相比落差很大，衢州是其中典型代表。衢州此次松綁力度較近期的鄭州、福州、哈爾濱等更大。
去年7月、8月，衢州還曾兩度升級(jí)樓市調(diào)控，不僅補(bǔ)上限售“窟窿”，還給限購政策打“補(bǔ)丁”，以求給火熱的樓市降溫。短短7個(gè)月過去，衢州樓市發(fā)生了什么?
浙江小城疫情后樓市“起飛”
衢州，正如其名，是一個(gè)“四省通衢”之地，它位于浙江省西部、錢塘江源頭、浙閩贛皖四省相接處，南接福建南平，西連江西上饒、景德鎮(zhèn)，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭州三市相交。
但在浙江省內(nèi)，有一眾經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市實(shí)力奪目，衢州的存在感并不強(qiáng)。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，衢州市常住人口超過227萬人，常住戶籍人口比0.89，為人口流出型城市。2021年衢州市地區(qū)生產(chǎn)總值為1876億元，在浙江省內(nèi)排名下游，而且只有經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的零頭。
在人均可支配收入方面，要率先實(shí)現(xiàn)“共同富裕”的浙江實(shí)力頗強(qiáng)，領(lǐng)跑全國。2021年浙江省全體居民人均可支配收入達(dá)到57541元，名義增長率為9.8%，人均可支配收入在各省中排名第一，全國總體排名第三，排名僅次于上海、北京，比排在第四名的江蘇省(47498元)高出1萬元左右、比第六名的廣東省(44993元)高出12458元。
但衢州的人均可支配收入?yún)s比浙江平均實(shí)力差了太多，2021年的數(shù)據(jù)為42658元，盡管同比大增12.5%，但在全省僅排倒數(shù)第二位，也遠(yuǎn)不及江蘇和廣東的平均水準(zhǔn)。
從整體畫像看，衢州屬于富裕的浙江省一員，但是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人均收入偏弱，排名在省內(nèi)靠后，且有人口流出現(xiàn)象，基礎(chǔ)條件并不是非常利于房地產(chǎn)發(fā)展。
所以在過去很長一段時(shí)期內(nèi)，衢州的樓市是平穩(wěn)的，并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2016-2019年衢州樓市供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡，成交均價(jià)維持在10000-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。
但是在2020年疫情出現(xiàn)之后，衢州樓市卻逐漸開始出現(xiàn)“一房難求”、優(yōu)質(zhì)新商品房源靠關(guān)系購買的現(xiàn)象。
部分新房曾“一房難求”
2020年上半年，受疫情影響，衢州樓市整體仍然供大于求，直到下半年6月-8月出現(xiàn)一波需求釋放。2020年年末至2021年年初，疫情后積累下來的購房需求開始集中釋放，衢州開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量價(jià)齊升。2021年2月，衢州的新房成交均價(jià)一下超越20000元/平方米。
2021年上半年，衢州市場上一手房源供應(yīng)量較少，在售樓盤屈指可數(shù)，市場開始進(jìn)入供不應(yīng)求階段，3月份的供求比僅0.42。與此同時(shí)，土拍市場上，高價(jià)地頻現(xiàn)，大幅推高樓市預(yù)期。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年至2021年年中，衢州土拍市場上樓面均價(jià)突破萬元的涉宅地塊達(dá)30幅，主要集中于主城區(qū)柯城及江山市，其中成交樓面均價(jià)16000元/平方米以上的四塊地均位于柯城區(qū)，分別由綠城、貝林、志誠及杭州建杭力合置業(yè)競得，綠城于2021年2月競得柯城西區(qū)衢州智慧新城項(xiàng)目，成交均價(jià)高達(dá)17088元/平方米，溢價(jià)率55%。
“浙江人投資房產(chǎn)意識(shí)相對(duì)比較強(qiáng)，而且衢州不少人在外工作、經(jīng)商，有回老家買房的習(xí)慣，一旦發(fā)現(xiàn)房價(jià)有上漲苗頭，就愛扎堆買房，衢州人手上一般都要有一兩套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告訴記者。
種種因素疊加下，衢州市場整體供不應(yīng)求。主城柯城西區(qū)在去年年中時(shí)，已無在售一手普通住宅產(chǎn)品，“一房難求”，限價(jià)政策下一手房均價(jià)24000-25000元/平方米，一二手房倒掛3000元/平方米左右。江山市從商者較多，城中房價(jià)推高至20000元/平方米出頭。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年年初至年中，月均漲幅1000元/平方米，漲勢迅猛。衢江區(qū)近兩年房價(jià)由5000-6000元/平方米漲至16000-17000元/平方米，而龍游縣剛需項(xiàng)目均價(jià)12000-13000元/平方米，價(jià)格小幅上漲。
由于不少板塊新房開盤即售罄，衢州部分項(xiàng)目甚至采取了公證介入購房搖號(hào)措施。
面對(duì)樓市過熱，去年衢州接連加強(qiáng)調(diào)控。原本衢州在全市市域范圍內(nèi)“限購”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整體相對(duì)寬松。2021年7-8月，衢州兩度收緊政策，7月衢州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)行區(qū)域限售和加強(qiáng)房價(jià)管控等八大方面制定新規(guī)，進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，8月份首度實(shí)行限購管理，暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房;對(duì)非本市戶籍無房家庭，需在衢州范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月，可在市區(qū)范圍內(nèi)購買1套新建商品住房或二手住房。
今年一季度樓市下滑超七成
去年8月衢州樓市調(diào)控收緊之后，疊加全國樓市下行影響，衢州市場一夜轉(zhuǎn)冷。
根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年3月，衢州市場熱度達(dá)到頂峰，單月新房網(wǎng)簽1313套，但到了8月份，單月新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅剩402套，到了12月市場出現(xiàn)緩慢回升，網(wǎng)簽也僅成交了746套。
供不應(yīng)求的情況徹底消失了，衢州城南一家樓盤在調(diào)控政策收緊后開盤，原來想走剛需跑量路線，一下子推盤500套，結(jié)果開盤半個(gè)月僅去化100套。
今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，一季度百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，三四線城市樓市比一二線更為低迷。
衢州也不例外，樓市在2022年第一季度未見好轉(zhuǎn)，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成，3月份衢州新房成交了300余套。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，衢州2022年一季度總成交套數(shù)僅689套，同比去年一季度2872套，整整下滑了76%，成交均價(jià)也較去年同期顯著下降。
原本，衢州這類長三角富裕省份的三四線城市，是房企近年來偏好搶占的市場，比如綠城、祥生、藍(lán)城、碧桂園等外來大房企近年來都在衢州拿地，但是2021年下半年起，外來房企拿地勢頭明顯減弱。
從基本面來看，衢州樓市主要是內(nèi)生型市場，本地客群占比達(dá)九成，外來投資客數(shù)量不多，而衢州的工薪階層收入并不高，公職人員和工薪階層收入在4000-5000元/月。這類城市在樓市泡沫消退后，更容易出現(xiàn)市場低迷情況。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次衢州取消“兩限”意義重大，對(duì)比全國近期各地政策松綁，鄭州、福州取消了限購，哈爾濱和青島即墨取消了限售，而衢州政策更為全面，是松綁力度更強(qiáng)的代表城市，充分體現(xiàn)了對(duì)市場松綁的導(dǎo)向，將進(jìn)一步減少購房顧慮，促進(jìn)購房市場的活躍，對(duì)于房企去庫存有積極的作用。
