根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局本周一公布的數(shù)據(jù)，今年1至3月，國內(nèi)商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%，商品房銷售額29655億元，下降22.7%，住宅的銷售面積和銷售額分別下降18.6%和25.6%。盡管一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積同比仍有微增，但統(tǒng)計(jì)局同期公布的國房景氣指數(shù)進(jìn)一步下探至96.66，是自2016年初以來的最低值。
受經(jīng)濟(jì)下行壓力、疫情影響、房企資金問題等多重因素的作用，去年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行走勢(shì)。盡管市場(chǎng)仍在低迷中探索，銷售下行壓力仍然較大，但部分城市在經(jīng)過政策調(diào)整、供應(yīng)釋放后，市場(chǎng)成交同比跌幅出現(xiàn)收窄，市場(chǎng)信心出現(xiàn)進(jìn)一步回升的契機(jī)。
銷售持續(xù)承壓，部分城市呈現(xiàn)回暖特征
在國家統(tǒng)計(jì)局一季度房地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)公布之前，部分房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)就已經(jīng)對(duì)一季度樓市給予了相對(duì)低迷的判斷。
中國指數(shù)研究院在一份一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告中指出，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3075萬平方米，同比下降38.4%，與2019-2021年同期均值相比下降16.4%，較2019年同期下降14.6%。各月成交面積同比降幅均超三成，其中2月恰逢春節(jié)假期，3月疫情反復(fù)下購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，樓市“小陽春”未現(xiàn)，市場(chǎng)情緒整體偏低。
二手住宅方面，一季度中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積為1831萬平方米，同比下降46.8%，較2019-2021同期均值下降14.6%。具體來看，多城市延續(xù)2021年末低溫態(tài)勢(shì)，疊加疫情反復(fù)影響，一季度成交活躍度不足。上海、深圳、杭州、青島、合肥一季度二手住宅成交面積同比降幅均在五成以上，重慶、武漢成交面積同比下降在一成左右。
而從價(jià)格上，中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，較2021年同期收窄0.71個(gè)百分點(diǎn)，較2021年四季度擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，較2021年同期收窄0.87個(gè)百分點(diǎn)，較2021年四季度由跌轉(zhuǎn)漲。從整體特征上看，二月新建住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)賬，但3月受多地疫情反復(fù)影響，因而呈現(xiàn)出微漲的橫盤態(tài)勢(shì)。
不同的城市，面臨著不同的局面。
克而瑞研究中心在一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與展望中指出，今年前2月，一線城市商品住宅成交面積485萬平方米，同比下降30%，前2月月均成交面積較2021年四季度下降25%，而受到供應(yīng)顯著縮量影響，4個(gè)一線城市中僅上海前2月成交規(guī)模同比微增1%。但克而瑞監(jiān)測(cè)的29個(gè)二線和100個(gè)三、四線城市前2月成交分別同比下降39%和46%。
盡管仍然承壓，但今年3月份，部分城市已經(jīng)呈現(xiàn)出一定的回暖態(tài)勢(shì)。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)二三線城市3月已開始成交回暖，26個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)整體成交1481萬平方米，環(huán)比增長達(dá)56%，值得一提的是北京、廣州和深圳三個(gè)一線城市，隨著新增供應(yīng)入市成交開始放量，環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。西安、鄭州、成都和南京一季度累計(jì)同比降幅已收窄至20%。
政策密集調(diào)整，因城施策產(chǎn)生托底作用
面對(duì)市場(chǎng)局勢(shì)，樓市調(diào)控政策開啟了調(diào)整的步伐。
今年一季度，中央多部委曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，1月17日，國家發(fā)改委提出促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。3月全國兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
就在本周二，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，更好滿足購房者合理住房需求。
而從各地來看，不少城市選擇對(duì)公積金貸款、首付比例、房貸利率、限購限售范圍等方面入手，這也體現(xiàn)出因地制宜、因城施策的調(diào)控思維。
天風(fēng)證券的一份不完全統(tǒng)計(jì)顯示，從2021年10月至今，已有西安、溫州等27座城市在限貸、限購、限售、限價(jià)上進(jìn)行政策調(diào)整，且有多城下調(diào)首套和二套房貸款利率。絕大多數(shù)調(diào)整政策都發(fā)生在2月后。
天風(fēng)證券在研報(bào)中進(jìn)一步指出，其中15個(gè)政策調(diào)整城市，新房銷售面積由1月的同比下降45%收窄至 3 月的同比下降32%。而同期的二線城市和全國范圍，這一指標(biāo)的同比跌幅有所擴(kuò)大。這意味著政策調(diào)整后，這15個(gè)城市的整體改善幅度要好于其他城市的水平。雖然樣本城市整體基本面依然偏弱，但是新房銷售量價(jià)指標(biāo)增速的邊際改善，表明地方因城施策依然有一定的托底作用。
中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，短期來看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度，隨著政策逐漸顯效，市場(chǎng)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于疫情防控效果。當(dāng)前個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所提升，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間，疊加高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)全國商品房銷售規(guī)模同比降幅仍維持高位。
“熱點(diǎn)城市政策調(diào)整必須將房住不炒和促銷費(fèi)、促穩(wěn)定結(jié)合起來，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對(duì)于樓市政策的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)精準(zhǔn)研判。“選擇哪個(gè)區(qū)域該調(diào)整，怎么調(diào)整，穩(wěn)妥起見，為后面留足空間，一股腦退出可能會(huì)造成市場(chǎng)大起大落。”
4月18日國新辦發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉就2022年一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答問時(shí)也指出，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。
“各地堅(jiān)持‘房住不炒’，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解;隨著長租房市場(chǎng)不斷完善，保障房建設(shè)加快推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。”付凌暉說。
廣州市場(chǎng)展望市場(chǎng)，信心有待進(jìn)一步提升
與全國范圍房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)類似，今年一季度，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)與去年同期相比同樣有壓力。
貝殼研究院廣州分院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月廣州一手市場(chǎng)新增供應(yīng)3151套，環(huán)比增長了167%，同比則下降56%，而一季度新增供應(yīng)為7976套，是近10年來一季度同期的最低值。供應(yīng)的減少也使得往年3月的密集推盤期消失不見，統(tǒng)計(jì)顯示，3月份加推開盤項(xiàng)目僅有14個(gè)，約1200套貨量，是近幾年的最低，而整個(gè)一季度加推開盤項(xiàng)目也只有33個(gè)，是去年的不到四成，僅高于受新冠肺炎疫情嚴(yán)重影響的2020年。
不過在新房成交方面，今年一季度廣州全市成交量為17469套，環(huán)比去年四季度增加77%，盡管同比仍然下降了38%，但也達(dá)到了歷年同期的中位水平、網(wǎng)簽量占比最高的依次為增城、黃埔和番禺。貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，在新房市場(chǎng)缺新推、缺營銷的情況下，購房客戶觀望情緒濃厚，因此在到訪量增加的同時(shí)，轉(zhuǎn)認(rèn)購的效率降低。
與一手房市場(chǎng)相比，廣州二手市場(chǎng)在今年一季度，特別是3月份時(shí)發(fā)生了較為明顯的轉(zhuǎn)機(jī)。
這首先體現(xiàn)在業(yè)主放盤的積極性上。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份新增房源量環(huán)比增加41%，這一點(diǎn)在各個(gè)城區(qū)都有所體現(xiàn)，且絕大多數(shù)區(qū)域高于去年的11、12月水平。二手房新增帶看量環(huán)比也增加了54%。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為8413宗，環(huán)比2月大漲101.5%，同比則減少44.0%。但價(jià)格方面，二手房3月網(wǎng)簽均價(jià)為28596元/平方米，環(huán)比上升11%。主要由于2月春節(jié)月成交量偏少，價(jià)格受結(jié)構(gòu)性影響較大，促使本月二手均價(jià)合理回升。另外，各個(gè)城區(qū)的二手房成交都有不同程度的回升，其中番禺成交量最多，達(dá)到1247宗，環(huán)比增加32.6%，另外黃埔、天河、海珠、花都等城區(qū)，成交環(huán)比增幅也超過了100%。
該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步指出，由于一手住宅推貨節(jié)奏放緩，市場(chǎng)供應(yīng)受限、選擇少的情況下，再加上部分房企遇到困難，因而不少購房者對(duì)新房市場(chǎng)信心降低，將購房目光轉(zhuǎn)移至二手樓市。
展望后續(xù)市場(chǎng)，由于購房者信心仍處于重建階段，因而廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，按照目前高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)預(yù)期”的定調(diào)，加上全國部分重點(diǎn)城市已陸續(xù)推出優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)二、三季度廣州部分區(qū)域存在微調(diào)購房門檻以帶動(dòng)成交的可能性。
如今已進(jìn)入二季度，4月份廣州發(fā)生本土疫情，貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，新房成交、二手房放盤帶看等都受到影響，但疫情只是短暫地抑制了市場(chǎng)。
